Cómo comprar un inmueble usado, a estrenar o en pozo a través del blanqueo

El blanqueo de capitales, generó un impacto significativo en el mercado inmobiliario. Con la posibilidad de destinar dinero sin declarar a proyectos de construcción, unidades usadas o a estrenar, la medida revitalizó la actividad en el sector, desencadenando un aumento en las consultas y la apertura de cuentas bancarias.

Desde que se inició el blanqueo a inicios de septiembre, las consultas en las desarrolladoras que se inscribieron en el Registro de Proyectos Inmobiliarios (REPI) y en las inmobiliarias aumentaron un 20%. Las viviendas más demandadas son las de tipo medio debido a su accesibilidad y al incentivo fiscal del blanqueo, destinado a sincerar fondos e inversiones en obras nuevas o con un grado de avance de hasta el 50% o haberse iniciado después de julio de 2024.

Alejandro Ginevra, del GNV Group, explicó los pasos detallados para la inscripción de proyectos en el REPI. La inscripción es bastante dinámica y requiere verificar la dirección del proyecto y el CBU asignado para recibir fondos. Este proceso incluye la carga de datos como el valor de la obra, la superficie total y la información del director y del representante técnico. Con estos datos cargados y verificados, se procede a inscribir el proyecto.

También informó que este blanqueo generó más expectativas que el anterior: «Esta propuesta contribuirá al crecimiento de los proyectos».

Además, Ginevra detalló que aquellos inversores que deseen aprovechar el régimen de blanqueo «deben ser personas humanas, sucesiones indivisas y sujetos empresa residentes fiscales en Argentina al 31 de diciembre de 2023, o no residentes que hayan sido residentes anteriormente».

El blanqueo de capitales también propone ventajas fiscales, constituyendo una oportunidad para inversores, constructores y desarrolladores. Se podrán blanquear bienes por hasta u$s200.000 sin costo.

Blanqueo: cómo hacer las operaciones inmobiliarias

Para aprovechar esta oportunidad, los interesados deben abrir una Cuenta Especial de Regularización de Activos (CERA). «Una vez depositados, los fondos pueden utilizarse para comprar proyectos en pozo con menos del 50% de avance y propiedades ya construidas, sin incurrir en impuestos adicionales», informaron fuentes del sector.

César Litvin, experto tributario del Estudio Lisicki, Litvin & Asociados, destacó la necesidad de entender las implicancias fiscales y legales del régimen de blanqueo de capitales, subrayando que no todas las inversiones son elegibles.

Es esencial definir el destino del inmueble, ya sea para alquiler o como residencia habitual, dado que en este último caso se contempla una exención del Impuesto sobre los Bienes Personales y del Impuesto al Valor Agregado (IVA). Además, si se decide vender el inmueble en el futuro, se aplicará un impuesto cedular del 15% sobre la enajenación, y el costo del inmueble podrá ser actualizado según el Índice de Precios al Consumidor (IPC), explicó Litvin.

En cuanto a la compra de inmuebles con fondos blanqueados hasta u$s100.000, Sebastián Domínguez, CEO de SDC Asesores Tributarios, aclaró que durante septiembre, el blanqueo de hasta u$s100.000 no tiene costo, y que los fondos podrán retirarse a partir del 1 de octubre de 2024, si no hay prórroga. Sin embargo, es posible disponer de estos fondos antes de dicha fecha comprando, por ejemplo, un inmueble.

Cómo comprar un inmueble con u$s100.000 blanqueados, paso a paso

En ese marco, para comprar un inmueble con u$s100.000 blanqueados, hay que seguir los siguientes pasos:

• Abrir una cuenta CERA en un banco argentino.
• Depositar los u$s100.000 en la cuenta CERA.
• Transferir los fondos blanqueados desde la cuenta CERA a otra cuenta de titularidad propia.
• Pagar el inmueble al vendedor con los fondos hasta el 30 de septiembre.
• Realizar la escritura traslativa del dominio del inmueble.
• El vendedor recibe los fondos sin restricciones.
• El comprador dispone del inmueble sin restricciones.

Litvin indicó que aquellos que regularicen hasta u$s100.000 pueden depositar estos fondos en una CERA hasta el 30 de septiembre de 2024 sin incurrir en costos impositivos. Además, comentó que si se opta por propiedades ya construidas, el dinero puede transferirse a la cuenta del vendedor, también exento de impuestos. Este enfoque busca fomentar inversiones en el sector inmobiliario, vital para la recuperación económica.

Adquisición de viviendas en pozo

Para adquirir una propiedad en pozo mediante el blanqueo de fondos, los proyectos deben registrarse y verificarse debidamente. Damián Tabakman, presidente de la Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos (CEDU), destacó que el blanqueo atrae nueva demanda a coste cero para construcciones con menos del 50% de avance. Sin embargo, también mencionó que el volumen de transacciones aún es bajo, pues «las decisiones de inversión suelen postergarse hasta cerca de la fecha límite».

El procedimiento para comprar viviendas en obras sigue estos pasos:

• Apertura de una cuenta especial.
• Firma del boleto de compra con el desarrollador.
• Transferencia del dinero a la cuenta del desarrollador.
• Certificación del proyecto como «apto para blanqueo» por parte del desarrollador ante la AFIP.

Los desarrollos deben registrarse oficialmente, y si se cancelan antes del 31 de diciembre de 2025, los fondos deben devolverse a la CERA, lo que podría afectar la liquidez del inversionista. Tabakman subrayó la importancia de realizar el depósito inicial antes de fin de septiembre para aprovechar plenamente esta oportunidad.

El proceso de transferencia de fondos se realiza de manera inmediata una vez que el ahorrista proporcione el código de registración del proyecto y el CBU de la cuenta destinataria, permitiendo una transición fluida hacia la compra inmobiliaria.

Este blanqueo de capitales está diseñado para dar un fuerte impulso al mercado inmobiliario, permitiendo inversiones en propiedades usadas y en pozo sin costos adicionales y bajo ciertas exenciones fiscales.

«La respuesta del sector es positiva, con un aumento en las consultas y la apertura de cuentas bancarias, lo que muestra la potencialidad de la medida para revitalizar el mercado de la construcción y la venta de propiedades en Argentina. Todavía no se puede saber cuáles fueron las viviendas más solicitadas, algo que recién se podrá estimar antes de fin de año», aclaró Tabakman.

Sin embargo, en las inmobiliarias las consultas crecieron para comprar propiedades de hasta u$s100.000 promedio.

Marta Liotto, expresidenta del Colegio Inmobiliario porteño y de Liotto Propiedades, concluyó: «Las expectativas son muy grandes y en las últimas semanas recibimos una gran cantidad de consultas por el blanqueo y los créditos hipotecarios. Creemos que a fin de año el sector concluirá el mejor año después de 6 temporadas malas. La crisis del sector revirtió la tendencia».