la compraventa de casas en Cuba

SANTA CLARA, Cuba. – Hace unos cuatro años atrás, justo cuando Nicaragua anunció el libre visado para ciudadanos cubanos y el dólar aún no se cotizaba a más de 100 pesos en el mercado informal comenzaron a abundar por toda la Isla los carteles con propuestas de viviendas en venta, muchas de ellas con electrodomésticos y muebles incluidos. La entrada en vigor del parole humanitario en enero de 2023, mantuvo la tendencia en alza: miles de familias pusieron en venta sus casas con la esperanza de pagarse los pasajes necesarios e ingresar a Estados Unidos con algún dinero en mano para reiniciar sus vidas. Con el fin de esta última posibilidad, lo que antes constituía un activo para financiar el escape, hoy se convierte en una carga difícil de liquidar.

Por aquel entonces, un “corredor” le recomendó a Miriam Quirós —dueña de una vivienda construida antes de la Revolución en las afueras de Santa Clara— que podía pedir por ella la suma, entonces muy apetecible, de 30.000 USD. Ahora, sin embargo, se ha visto obligada a ofrecer su espaciosa propiedad, que incluye un terreno sembrado de árboles frutales, por menos de la mitad. “Tenía un interesado, un cubanoamericano que la quería para montar un negocio con piscina, pero no me decidí”, especifica la anciana, que se quedó sola en Cuba cuando se marcharon sus dos hijos y necesita con cierta urgencia el dinero para irse a vivir con el mayor de ellos. “Todas las semanas viene gente a verla, pero dicen que sí y después no me llaman. En esa misma situación están otros vecinos míos a los que ya les aprobaron el pasaporte español”.

Tanto en las calles más céntricas como en callejones sin asfalto de zonas alejadas del centro de Santa Clara abundan los carteles de “Se vende esta casa”. Aunque puedan existir otros motivos, como la necesidad de liquidez o la pretensión de cambiar de residencia para una más amplia, el impulso principal detrás de esta ola de ofertas inmobiliarias sigue siendo la emigración. Para miles de familias, desprenderse de su vivienda representa el primer paso para financiar la salida: pagar pasajes, costear trámites, reunir algo de dinero para comenzar de cero en otro país.

En el reparto hospitalario, por ejemplo, otro propietario de una vivienda en venta explica que su intención es viajar con su esposa y su hija a Brasil vía Guyana. Aunque invirtió miles de pesos en acondicionarla ahora pide por ella la suma de 3.500 dólares. Aun así, no ha logrado despertar el interés de ningún comprador pese a múltiples rebajas en los últimos meses. “Allá me tienen un trabajo garantizado, pero tengo que pagar los pasajes, la travesía y llegar con algo, si acaso me alcanzara para todo eso”, argumenta. 

No fue hasta noviembre de 2011, con la entrada en vigor del Decreto-Ley 288 y la modificación de la Ley General de la Vivienda que se les permitió a los cubanos vender sus propias casas, las cuales hasta ese momento solo podían ser objeto de permuta bajo estricta regulación estatal. Aunque no existe un sistema oficial de agencia de bienes raíces como tal, sí está permitido ejercer formalmente como gestor de permutas y compraventas de viviendas, lo mismo que anteriormente debían operar al margen de la legalidad como “corredores”. 

Muchas de estas personas con cierta experiencia en el sector actúan de manera independiente como intermediarios, asesores o promotores de compraventas que acompañan a los interesados desde la valoración de la propiedad hasta el cierre de la transacción. “El mercado inmobiliario está sobresaturado y son más las que se venden que las que realmente alguien compra”, asegura Leonel, un corredor de Villa Clara que ofrece los servicios de tasación y promoción totalmente gratuitos y que solo cobra un porcentaje cuando se concreta la venta. 

“Tengo clientes que quieren pedir por un cuarto de la periferia o en un municipio miles de dólares, lo que es entendible, porque se trata de patrimonios familiares conseguidos muchas veces a golpe de sacrificio”, explica. “Aunque trato de advertirles que no es razonable o viable, cada cual le pone el precio que considere conveniente, y esa es una de las razones principales de la cantidad de ofertas sin compradores probables”.

En el caso de Villa Clara, pueden hallarse a la venta apartamentos de edificios multifamiliares o viviendas en solares comunes a precios realmente inflados. Por los llamados “cuartos múltiples” con tejado de zinc muchos propietarios piden cifras extravagantes y siempre en dólares americanos. Justo al centro de Santa Clara, a una cuadra del Parque Vidal, llama la atención un cartel insólito colgado en una propiedad en ruinas con la propuesta: “Vendo o permuto por casita o terreno en España o Florida”.

¿Se venden o no las casas en Cuba?

Basta una pequeña búsqueda en redes sociales para percatarse de la saturación de anuncios sobre ventas de casas que empiezan en los 1.500 USD y llegan hasta montos realmente impensables para cualquier cubano que incluso cuente con un negocio rentable. En 2023, un análisis del equipo de DeFacto de El Toque reveló que en tan solo un mes, más de 90 propiedades en la capital que ingresaron al mercado inmobiliario superaban los 500.000 dólares y que en zonas exclusivas de Playa, Siboney o Atabey, las cifras podían sobrepasar el millón, en contraste con los barrios periféricos en municipios como La Lisa o San Miguel del Padrón.

Otro reporte, en este caso de Martí Noticias, ilustra cómo el desplome del turismo y el éxodo masivo influyeron en la caída estrepitosa del precio de las viviendas en Cuba, lo que provoca además una depreciación de apartamentos en zonas céntricas de La Habana que antes funcionaban como rentas a extranjeros. También en Santa Clara algunos propietarios de hostales han optado por intentar desprenderse de sus patrimonios ante la escasez de huéspedes y la imposibilidad de sostener los gastos operativos, pero a precios realmente elevados.

En los últimos tiempos, muchos clientes se interesan en las viviendas que ingresan a las bases de datos de gestores como Leonel, pero no para habitarlas en sí, sino para montar determinados negocios como bares, cafeterías, salones de belleza, pizzerías o talleres de reparación de autos y motorinas, por lo que las habitaciones ubicadas en zonas de flujo poblacional y en circuitos protegidos de los apagones tienen mayor posibilidad de ser vendidas en poco tiempo y a mejores precios. “Hay que estar claros de que ningún cubano de a pie, trabajando con el Estado, podrá nunca aspirar a una casa sin ayuda del exterior. Y sí, hay mucha gente de afuera comprando aquí por mediación de familiares”, resume el corredor. 

Aunque no existen cifras oficiales públicas y actualizadas sobre cuántas viviendas se han vendido en Cuba o sus variaciones de precios en los últimos años, algunos sitios independientes han realizado análisis propios basados en anuncios y transacciones informales como CubanOSS Inmobiliaria. En su blog se definen como una plataforma digital gratuita donde miles de cubanos publican, buscan y se conectan directamente para gestionar sus propiedades “sin intermediarios, sin trampas y sin pagar comisión”. En un estudio de junio de este año, compararon precios promedio en zonas clave de La Habana entre 2019 y 2025, revelando caídas de hasta el 60% en algunos municipios. 

Contactado vía WhatsApp, el equipo de CubanOSS Inmobiliaria responde que desde su experiencia actual sí existen compradores, pero que cada vez son menos y mucho más selectivos. Ilustran, además, que existen actualmente propiedades económicas con mayor salida porque responden a necesidades básicas y otras de alto nivel con condiciones excepcionales, o sea, casas únicas que justifican su precio, ya sea por ubicación o por estado técnico. 

En el medio —sostienen— se hallan las que cuentan con precios muy elevados sin justificación real (mal estado, zonas poco atractivas, falta de servicios, etc.), que se quedan “congeladas” y que pueden pasar meses o años sin venderse porque la mayoría de los cubanos no puede pagarlas, y los pocos que pueden, tienen más opciones para elegir. “Lo que vemos en la práctica es que hoy el comprador manda: el que tiene liquidez busca oportunidades, y si el precio no está bien ajustado a la realidad, simplemente no pregunta ni se interesa”, argumentan. “Por eso decimos que el mercado está lleno de vendedores, pero el cuello de botella son los compradores”. 

De acuerdo con el análisis de esta agencia inmobiliaria, el mercado de viviendas cubano está en su punto más frágil en años por factores como la inflación interna, la pérdida del poder adquisitivo, la dolarización, el deterioro urbano y la crisis energética. De no modificarse las condiciones macroeconómicas, según pronostican, permanecerá estancado, salvo que se produzcan “cambios estructurales en la economía cubana” o que surja un renovado interés de cubanos en el exterior por reinvertir en el país. Por lo pronto, recomiendan a los vendedores “poner un precio realista”, lo cual acorta muchísimo los tiempos de venta y evita que el propietario pierda meses o años esperando un comprador que nunca va a llegar”.